Archive for the 自動車保険 Category

マンション不動産開発販売業界

意外と参入障壁の低いマンション業界

マンション分譲会社を、マンション開発の主体となり、開発したマンションの分譲などにより収益を得る事業者とする。マンション開発事業は主に、「用地の調達」「商品企画」「建設」「販売」の4つの段階とさらにアフターサービスの位置づけとして「管理」が存在する。

このようなバリューチェーンの構造でモデルを分解すると、その多くの部分が外部にアウトソーシング(外部委託)できるという、独特の事業構造が見えてくる建設業務は設計事務所やゼネコンに、また販売は販売代理会社、管理はグループ内であるケースが多いとはいえ、管理会社にすべて外部委託可能なため、マンション分譲会社の多くは、実際には用地取得と企画業務のみを主体とするケースも少なくない。

よって、実務的には宅地建物取引業免許と、用地取得に関する情報および資金調達手段を確保できれば容易に参入できる業界といえる。そのため、業界全体としては市場分散型業界(参入・退出コストが低く、業界内プレーヤーが多数存在し、結果1社あたりの市場シェアがきわめて小さい業界)に位置づけられ、トップ事業者の販売戸数シェアは約6%程度と、競争環境はきわめて多数乱戦状態にある業界といえる。

景気動向に運行するマンション市場

現在わが国には、およそ約570万戸強の分譲マンションが存在する(2012年現在)。総世帯数に占める割合は10%を超えており、完全に日本の居住形態のーっとしてその地位を確立しつつある。

毎年の着工ベースで市場全体を振り返ると、わが国の景気循環に大きな影響を受けながらも、基本的には右肩上がりの供給で市場は拡大し続けてきた。

バブル崩壊以降も、幾度かの低迷期はあったものの地価の下落、金融機関の不良債権処理に伴う用地売却などの影響もあり、利便性が高く安価な用地が流通し始めたなどの事情もあり、年間およそ日万戸強の安定した供給を保ち続けていた景気循環と分譲マンション供給との関係でいえば、さらに特徴的な点として、供給戸数は景気の動向に遅行することが指摘できる。

一般的にマンション開発は、用地仕入れから販売まで213年程度時間がかかる場合が多い。よってタイムリーに市況の予想や動向に応じた開発が困難であり、結果、景気サイクルが悪化し需要が減退しても供給を絞りきれず市況が大きく崩れる可能性が高い。

その場合、不良在庫を抱える業者は資金繰りの点から物件を安値で処分することとなり、さらにこのような在庫処分が一巡すれば、供給の不足感から再び市況が回復に向かう。

これが一般的な分譲マンション市場における供給サイクルである。実際、国土交通省総合政策局が毎用発表している「建築着工統計」から見る分譲マンションの着工戸数の動向と、景気の動向を見る上で有益な内閣府発表のCI(コンポジット・インデックス)の中で、その遅行指数とを比較すると、ほぼその動きは一致する。

一点、2007年7且から9用においてのみ、cI遅行指数の動きとかけ離れた着工戸数の急激な落ち込みが起きているが、それは、2007年の建築基準法の改正により、建築審査基準が強化されたことによる審査遅れという特殊事情によるところが大きい。

以上のことからも、同業界の市況環境の予測や各事業者の対応を把握する上で、完成在庫数、棚卸し資産回転率(会計年度期間中の売上高を棚卸し資産〈在庫〉で割ったものをいう)などが重要な指標のーっとなっている。

1990年から2009年の20年間における首都圏(1都3県)のマンション在庫数と、新設マンション着工戸数の増減率推移をグラフ化したものである。明らかに2つの数値の聞には、負の相関関係が確認できる。つまり、在庫数が拡大するとマンション分譲会社は新規プロジェクトへの投資を抑え、結果、新設マンション着工戸数が減少する。

逆に、在庫数が減少すると新たな供給としての新設マンション着工戸数が拡大することが確認できる。在庫数の推移を見てみると、サププライムローン(低所得者向け住宅ローン)問題の顕在化、リーマンショックによる世界的な金融不安により、2008年12用までに1万2000戸まで増え続けた。

しかしその後は、各マンション分譲会社も金融機関の不動産セクター(部門)に対する融資の引き締めにより新規プロジェクトが先細り、在庫を損切り覚悟で処分しなければならない環境にさらされた。親から相続した空き家の査定はどこに依頼すればいいのか。

アウトレットマンションと呼ばれる新古マンションを専門に取り扱う「買い取り再販業者」などが活躍し、2009年末の段階では在庫数は約7000戸弱まで減少している。また、関違法規である建築基準法の変更も業界動向に大きな彰響を与える。

たとえば、1997年の改正により容積率基準の緩和が起こると高さ10メートルを超える超高層マンションの建設-ブッシュが始まった。一方、2007年の改正により建築審査基準が強化されると新築マンション着工戸数が激減し、一挙に市況を悪化させた。

このように、分譲マンション市場においては関連法案の市況に与える影響は大きい。今後の市場の動向を把握する上では、この点も見逃せない。

保険に入りすぎの日本人の保険料はいくらか?

「入りすぎ」と「入らなすぎ」どちらも問題!

まずは、保険について私が常日ごろ見過ごせないと感じている2つの問題を指摘したいと思う。

ひとつは「保険に入りすぎ」の人がまだまだ多いということ、もうひとつは一方で「保険に入らなすぎ」の人が増えていること。どちらも今すぐにでも手を打つべき喫緊の課題といっても、過言ではない。

まずは、「入りすぎ」の問題から見ていこう。

FPとして家計相談に携わりながらしばしば感心するのは、保険と日本人の相性のよさだ。親和性が高いというのか、あるいは単純に好きなのか。まるでそれが常識ある大人のたしなみであるかのように、何本もの保険に入っている人が少なくない。

特に却代より上の年代の方に、そうした傾向が目立つ。日ごろの買い物では要不要を吟味して10円でも安い物を選ぶ人が、こと保険に関してはあれもこれもと豪勢なくらい加入していたりする。少々保険料負担がかさもうが、保険に入らないという選択肢はハナからない、そんな感じだ。

実際、日本人は収入のかなりの部分を保険のために費やしている。生命保険文化センターの「生命保険に関する全国実態調査」(平成鈍年度)によると、1世帯あたりの平均払込保険料(かんぽ生命を含む生命保険会社、JA、生協・全労済の合計。個人年金保険を含む)は年間41・6万円。世帯年収に占める割合は8%に及ぶ。

長引く不景気のあおりを受け、家計を取り巻く環境が厳しさを増している近年、この数字はひところよりもずいぶん下がっている。しかし、それでもまだ収入の1割近い金額を、保険のために支出しているのが実態。よくよく考えると、これは驚くべきことだ。

やっぱりみんな保険が好きなのかと思ってしまうが、この「好き」はさほど単純ではない。ちょっと大げさないい方をすると、日本人の精神性とでもいうものがそこには表れているような気がする。

まず、物事をついネガティブに考えてしまうところ。中にはケセラセラと生きられる楽観主義者もいることだろうが、将来のことを思うと不安になる人のほうが多数派のはず。病気になったら、事故に遣ったら、地震が起きたら?最悪の事態を想定して、どう転んでもいいように手を打っておきたい気持ちは、だれもが共感するところではないだろうか。

人にすすめられると断れないせいで、いつの間にか何本も保険に入ってしまった、毎月の保険料を貯蓄だと考え無駄に気づかない、といったケ1スもしばしば見かける。人間関係を大事にする(あるいは、しがらみに縛られがち)、コツコツと貯蓄に励むなど、ときに日本人の美徳とされる部分も、世に「保険漬け」状態の人が多い理由かもしれな

巧妙な営業戦略が「保険漬け」日本人を増やした

ともあれ、決定的な要因はそうした私たちの精神性というよりも、そこにつけ込む保険会社の営業戦略にある。本来であればもっとシンプルな契約で用が足りるのに、いつのまにやら巧妙に言いくるめられて、盛りだくさんの保障に高い保険料を払っているケースはいくらでもある。

ここでは二度とそういう目に遭わないように、保険会社が私たちを口説く方法を見ていくことにしよう。

大前提として明記したいのは、保険会社に限らず金融機関というものは、顧客との情報格差、知識格差を最大限に利用して、商品を買わせようとすることが多いということだ。相手をその気にさせる上で効果的なことは進んで教えるが、そうでないことには聞かれないかぎり答えない。

保険会社にしても保険代理庖にしても、そもそもが営利企業だ。顧客本位をうたい、それを実践している会社も中にはあるだろうが、大方は自社の利益を最優先しがちということを覚えておく必要がある。

営業の世界全般にいえることだが、営業マンはモノを売るために行動経済学を応用した手法を使うことにも注意したい。あらかじめ知っておかないと、いつのまにか術中にはまってしまうことが多いのだ。

代表的なところでは「アンカリング効果」というものがある。これは売りたい商品、あるいはその値段を真っ先に印象づけると、まるでいかり(アンカー)を下ろされたかのように、心がそこにつなぎとめられてしまうこと。特に、より高いモノを買わせようとするときなど、常套手段としてこの効果を応用した手法が使われる。

たとえば、車のショールーム。自動ドアが聞くなり目に入るのは、決まってその会社が誇る高級車だ。狙いは特等席にどしりと鎮座する高級車の印象を、いきなり客の脳裏に刻み込むことにある。すると「いつかはコレに乗りたい」という憧れが生じ、同時にその高級事が車選びの基準となってしまう。

結果、それを買わないまでも、今は無理だからその下のクラスそれも厳しいからその下のクラス:::という順に視線を転じていくことになる。今の時点で買える最も高い車を選ぶ可能性が高くなるのである。

一番リーズナブルな普及車を決して最初に見せないのは、そこにアンカリングしてしまっては利益率の低い普及車ばかりが売れ、会社の利益が増えないからにほかならない。

保険のセールスも、やることは似たようなものだ。最初に見せるのは様々な不安に対応できるように保障内容をとびきり充実させた、したがって保険料が高い保険。その上で「これに入れば、かくかくしかじか・・・どんなリスクにも対応できます」と、説得する。

保険料が高すぎるといわれれば、少しずつ保障を削ることになるが、「がんの保障をカットすると毎月3000円安くなりますけど、やっぱりがんは怖いですよね」と言われれば、不安でカットしにくくなる。保険相談のランキングも参考にしよう。

客はいたれりつくせりの充実保障にアンカリングされているから、保険料が安いほうがいいとは思いながら保障を削ることへの抵抗感を禁じ得ない。結局は、本人のニーズを超えた、ある意味で分不相応な契約を結んでしまうのである。

90%以上のトラブルが示談で解決する

いう民事上の問題が発生します。民事上の問題を解決する手段には、

①示談

②簡易裁判所での調停

③通常訴訟・少額訴訟

といった裁判手続きがありますが、交通事故による紛争は、示談によって処理されるヶ- スがほとんどです。示談とは、事故当事者双方の話し合いによって、紛争を処理する方法で、和解契約のことを意味します。

たとえば、事故を起こして相手方にケガを負わせてしまった場合、「一定額の損害賠償金を支払うことを約束します」といった内容を当事者双方で取り決めることが示談です。人身事故のうち約90% 以上のトラブルが示談によって解決しています。示談では、賠償額を当事者双方の過失の割合に応じて増減したり、賠償金を分割払いにするなど、話し合いで柔軟に解決することができます。費用・時間が節約できることも大きなメリットといえます。

ただ、話し合いの段階では、加害者の方が自分の非を認め、賠償に応じると言っていたにもかかわらず、実際には賠償してもらえないということもあります。加害者に再三賠償するように請求しても、何の反応もないようでは、話し合いで解決した意味がなくなります。

そこで、後日のトラブルを避ける意味でも、賠償の方法について示談書を取り交わしておくことが重要です。示談書への記載は、自筆で書いてもらうようにしておくべきです。示談の内容を書面化したものが示談書です。書面の形式には特に制約はありませんが、何か問題となっているかや、どんな内容の和解がなされたのかを、明確に記載することが大切です。

示談は、被害がそれほど大きくなく、賠償金が自賠責の範囲で収まる場合には、それほど問題になりません。しかし賠償金が自賠責だけではなく、任意保険からも支払われることになる場合、被害者には保険会社との交渉という問題が発生します。

本来示談は被害者と加害者との間で直接行われるべきなのですが、現在の任意保険はほとんど示談代行つきの契約になっているので、たいていの場合、事故の加害者は交渉の場に現れません。

自動車保険に入っていなかったら大変。交通事故の解決まで

交通事故解決までの流れ

交通事故が起きた場合に当事者がすべきことは以下の3つです。

  • ①2 次災害防止のための処置
  • ②警察署への事故報告
  • ③被害者( 加害者) の連絡先の確認

また、任意保険に加入していれば、④保険会社に報告をします。また、当事者でなくても、事故を発見した人は、警察に連絡するとか、ケガ人を保護するとか、積極的に手を貸してあげるとよいでしょう。少しでも早くヶガの治療を受けることができれば、それだけ負傷者が助かる可能性も高くなります。その後、傷害事故の被害者であれば、治療やリハビリの必要がなくなった時点で加害者( または保険会社) に対して、損害賠償や慰謝料を請求します。そして、当事者間で示談がまとまったら示談書を作成し、それにしたがって加害者は被害者に示談金を支払います。

緊急措置義務と事故報告義務がある交通事故を起こした場合、当事者はすぐに車を停めて、負傷者を救護しなければなりません。負傷者に対するおもな救護活動としては事故現場での応急措置のほか、119番通報や病院への搬送などがあります。

また、事故現場で第2 、第3の事故が発生しないように後続車の誘導などをすることも必要です。このように事故現場で被害者を救護し、被害の拡大を防がなければならない義務のことを緊急措置義務と言います。

人身事故の場合、負傷者を救護しなかった加害者( 運転者) は、10年以下の懲役または100万円以下の罰金に処せられます。物損事故の場合、加害者が緊急措置義務に違反したときは、1 年以下の懲役または10万円以下の罰金が科されます。

さらに、加害者( 運転者) は、交通事故が発生した日時・場所、被害の内容・程度、現場でどのような措置をとったかなどを警察に報告する義務( 事故報告義務) があります。車の運転者が警察官への事故報告義務を怠ったときは、3 か月以下の懲役または5 万円以下の罰金に処せられます。

自動車保険選びで共済と外資系で安いのはどちらか?

今かけてるJA共済にとくに不満はないけれど

現在、私か加入しているJA 共済は、何といっても保険料の安さが魅力。事故時の対応もまずまずで、数年前に駐車場でイタズラに遭い、車両保険を使うことになったが、そのときの対応も実にスピーディなものだった。

そのうえ私の乗っているドマーニは年式が古いので車両保険が安く、割引率も14等級の60%。世間で言うほど保険料の高さは気にしてはいなかった。ところが、テレビや新聞を見ていると次から次へと保険の広告が目に飛び込んでくる。

「最大40%オフ」「ゴールド免許ならさらに割引… …」とくに今の保険に不満があるわけではないけれど、更新を機にちょっと兄積りをとってみることにした。比較検討の基準になるのは、やはりJAの共済。次回からの保険料は年間3万8330 円で、同じような保証内容の国内の損害保険会社が5 万円前後完全保証タイプなら6万円オーバー)するのと比べると、ずいぶん安い。

はたして外資系のリスク細分型の見積りがいくらになるか、ちょっとワクワクしながら返事を待ったのである。

保険料は同レベルだが補償条件は外資系が上

今回、インターネ。卜と電話を駆使して見積りをとったのは、国内/ 外資系の十数社。そのうち保険料の安さで際だっていたのがリストの5社で、予想通りJA 共済以外はすべてリスク細分型の外資系が占める結果になった。

なかでもアクサダイレクトはわずか500円ながら、JA より安い見積りを出してきた。さすが安さが自慢の外資系という感じである。

ただし、500 円の差では、あえて保険会社を変えようという気にはならなかったのも事実。ところが、「今のまま更新しちゃおう……」と思っていたところ、見積りの数字に小さな違いがあることに気づいた。たとえば車両がJAの20万円に対してアクサは35万円。

入院給付金も日額で2500 円多いし、さらには身の回り品特約までセ。卜されている。ようするにアクサの方が安い保険料で、広く、厚く補償してくれるのだ。「さて、どっちにしよう?」保険料の差が小さいだけに、大いに悩むところである。